Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor au cunoscut în ultimii ani multe modificări în fiscalitatea românească.
Până la data de 1 ianuarie 2010, în categoria veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor, erau încadrate toate veniturile în bani şi/sau în natură, provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile şi imobile, obţinute de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, altele decât veniturile din activităţi independente. După această dată, conform noutăţilor legislative în materie, legiuitorul desprinde, din categoria contribuabililor, persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor prin derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la sfârşitul anului fiscal. Iar, începând cu anul fiscal următor, el califică aceste venituri în categoria veniturilor din activităţi independente şi să le supune regulilor de stabilire a venitului net pentru această categorie.
O altă modificare în fiscalitate s-a făcut începând cu 1 ianuarie 2012, prin publicarea în Monitorul Oficial a OUG nr. 125/2011 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, dată de la care sunt considerate venituri din cedarea folosinţei bunurilor şi veniturile obţinute de către proprietar din închirierea camerelor situate în locuinţe proprietate personală, având o capacitate de cazare în scop turistic cuprinsă între una şi 5 camere inclusiv. Important la acest aspect este faptul că din momentul în care se obţin venituri din închirierea unui număr mai mare de 5 camere, situate în locuinţe proprietate personală, determinarea venitului net se realizează în sistem real potrivit regulilor de stabilire prevăzute în categoria venituri din activităţi independente. În aceleaşi condiţii se determină venitul net şi în situaţia în care se obţin venituri din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, având o capacitate de cazare mai mare de 5 camere de închiriat.
Cum stabilim venitul net anual din cedarea folosinţei bunurilor
Mai întâi de toate să stabilim cum determinăm venitul brut. Conform prevederilor din Codul fiscal, venitul brut din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite potrivit contractului încheiat între părţi, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acestora.
Atenţie! La venitul brut stabilit prin contract se adaugă cheltuielile ce cad în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă, cu condiţia ca în termen de 30 de zile de la finalizarea investiţiilor, partea care a efectuat investiţia să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deţinător legal valoarea investiţiei. La rândul său proprietarul va declara investiţia la organul fiscal în declaraţia privind venitul realizat.
În cele din urmă stabilim venitul net din cedarea folosinţei bunurilor prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut. Ca o excepţie la metoda generală de calcul a venitului net, contribuabilii pot opta pentru determinarea venitului net din cedarea folosinţei bunurilor în sistem real, pe baza datelor din contabilitatea în partidă simplă.
Cheltuiala deductibilă aferentă venitului, stabilită în cota forfetară de 25% aplicată la venitul brut, reprezintă:
-
uzura bunurilor închiriate şi cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea acestora;
-
impozitele şi taxele pe proprietate datorate potrivit legii;
-
comisionul reţinut de intermediari;
-
primele de asigurare plătite pentru bunul cedat spre folosinţă.
Cazuri specifice la calculul impozitului pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor
Venituri din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, având o capacitate de cazare cuprinsă între una şi 5 camere inclusiv
Impozitul se calculează pe baza de:
-
normă anuală de venit, normă care se determină de direcţiile generale a finanţelor publice şi sunt publicate în cursul trimestrului IV al anului anterior celui în care urmează a se aplica.
-
pe baza datelor din contabilitatea în partidă simplă
Obligaţii declarative:
-
până pe data de 31 ianuarie inclusiv, declaraţia privind venitul estimat/norma de venit pentru anul în curs, sau în termen de 15 zile de la producerea evenimentului pentru contribuabilii care încep să realizeze venituri în cursul anului
-
pe baza declaraţiei privind venitul estimat/ norma de venit organul fiscal competent stabileşte impozitul anual datorat şi emite decizia de impunere.
Impozitul anual se calculează prin aplicarea cotei de 16% asupra normei anuale de venit, impozitul fiind final sau a venitului net estimat.
Plata impozitului:
-
50% din impozit până la data de 25 iulie inclusiv
-
50% din impozit până la data 25 noiembrie inclusiv.
Excepţie! Pentru declaraţiile privind venitul estimat/norma de venit depuse în luna noiembrie sau decembrie, impozitul anual datorat se plăteşte în termen de cel mult 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere.
Pentru venitul net stabilit în sistem real contribuabilii au obligaţia de a depune declaraţia privind venitul realizat la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului. Diferenţa de impozit rămasă de achitat se plăteşte în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere.
Veniturile realizate din închirierea în scop turistic în cazul depăşirii numărului de 5 camere în cursul anului fiscal
În cazul în care, în cursul anului fiscal se realizează venituri din închirierea unui număr mai mare de 5 camere, contribuabilii sunt obligaţi să notifice organului fiscal competent depăşirea numărului de 5 camere de închiriat în termen de 15 zile de la data producerii acestui eveniment.
Calculul impozitului datorat:
-
pentru perioada din anul fiscal în care venitul a fost determinat pe baza normei de venit organul fiscal va recalcula norma de venit şi plăţile stabilite în contul impozitului anual datorat.
-
pentru perioada rămasă din anul fiscal, venitul net se stabileşte în sistem real. Contribuabilii respectivi sunt obligaţi să completeze şi să depună declaraţia privind venitul estimat/ norma de venit, în termen de 15 zile de la data producerii evenimentului, la organul fiscal competent, în vederea stabilirii plăţilor anticipate pentru veniturile aferente perioadei rămase până la sfârşitul anului fiscal.
Aşadar, indiferent de metoda aleasă pentru calculul impozitului din cedarea folosinţei bunurilor, pe bază de normă anuală de venit sau pe baza datelor din contabilitatea în partidă simplă, până pe data de 25 noiembrie trebuie achitată diferenţa de 50% din impozitul datorat. Fiscalitatea nu aşteaptă.